Comprare o affittare casa in Spagna nel 2025

Ecco un quadro aggiornato (settembre 2025) e ragionato sul mercato immobiliare spagnolo: dove stanno andando prezzi, compravendite, mutui, affitti, costruzioni e domanda estera—con numeri e fonti recenti.

Stato dell’arte in breve

  • Prezzi in crescita sostenuta: gli indici mostrano aumenti annui tra il +10% e il +12% nella prima metà del 2025, con nuovi massimi storici in diversi segmenti e città.
  • Credito in ri-accelerazione: il calo dell’Euribor 12m verso ~2,1% ad agosto ha riacceso la domanda di mutui; i tassi medi sulle nuove erogazioni si muovono attorno al 3% e i volumi sono ai massimi da 14 anni.
  • Locazioni tese: i canoni crescono a doppia cifra (+10,5% a/a in agosto; 14,5 €/m²), con pressioni forti nelle grandi città e nelle aree universitarie e turistiche.
  • Offerta ancora scarsa ma in lieve ripresa: i permessi di nuova costruzione sono in aumento nel 2025, ma non compensano la domanda nei poli più dinamici.
  • Domanda estera molto viva, con nuovi record nel 1° e 2° trimestre 2025.
Indice

Prezzi di vendita: accelerazione nazionale, punte nelle aree “prime”

Secondo Tinsa, nel 2° trim. 2025 il prezzo medio dell’abitazione finita (nuovo+usato) è salito del 10,0% a/a a 1.959 €/m², pari a circa 176.300 € per un appartamento tipo da 90 m². L’INE segnala per il 1° trim. 2025 un +12,2% a/a sull’indice dei prezzi delle abitazioni (HPI), con contributi simili da nuovo e usato.

Dai Registradores emerge che nel 2° trim. 2025 il prezzo medio si attesta a 2.251 €/m² (+1,1% t/t), con un contesto di moderazione dell’obra nueva e maggior vivacità sull’usato. L’indice di attività immobiliare (IRAI) cresce del 12,9% a/a, pur con una lieve flessione congiunturale delle compravendite.

Nelle località “prime” (Costa del Sol, Baleari, Barcellona) le punte sono molto più alte: Idealista rileva nel report di agosto che le strade più care superano i 12 milioni € di prezzo medio per unità, a testimonianza della forza del segmento lusso.

Lettura per aree: dinamiche robuste su Madrid e l’arco mediterraneo (Valencia, Alicante, Malaga), isole incluse; andamenti più contenuti nell’interno peninsulare, con eccezioni urbane dove l’offerta è rigida e la domanda di qualità resta elevata. (Inferenza dai dati di Tinsa/Registradores; vedere fonti sopra.)

Compravendite e mutui: domanda risale con tassi più bassi

Il calo dell’Euribor 12 mesi (prima data del mese: da 2,45% a gennaio a 2,15% ad agosto 2025) ha alleggerito il costo dei mutui variabili e reso più convenienti i fissi. Le nuove erogazioni hanno segnato nel 1° semestre i livelli più alti dal 2011; a giugno il tasso medio sui nuovi mutui è vicino al 2,99%, con il 72% delle stipule a tasso fisso.

I Registradores indicano anche un aumento a doppia cifra dei volumi e degli importi medi nel 2° trimestre, contribuendo al record dell’IRAI “destagionalizzato”. Il quadro conferma banca più attiva e domanda latente che rientra sul mercato.

Affitti: rincari a doppia cifra e scarsità cronica di offerta

Sul lato locazioni, Idealista rileva in agosto 2025 canoni medi a 14,5 €/m², +10,5% a/a (stabili da tre mesi a fronte di un’offerta limitata). Fotocasa stima nei mesi estivi canoni oltre 14 €/m² in cinque comunità, con Madrid sopra 21 €/m², Catalogna circa 20 €/m², poi Baleari, Paesi Baschi e Canarie. Report qualitativi convergono su difficoltà acute per studenti e lavoratori in arrivo nelle principali città universitarie (Madrid, Barcellona, Malaga, Valencia).

Le cause: domanda strutturalmente alta (migrazioni interne, lavoro e studio, flussi turistici), offerta privata più prudente (timori normativi/fiscali, alternative di locazione turistica dove consentita), allungamento dei tempi di turnover. Fotocasa parla del “momento più complesso” degli ultimi anni lato affittuari, per scarsità di prodotti adatti.

Sul fronte regolazione, prosegue l’attuazione della Legge 12/2023 con la dichiarazione di “zone di mercato residenziale teso” a livello regionale/locale (es. aggiornamenti estate 2025 in Navarra) e con iniziative comunali per contenere gli alloggi turistici (nuove restrizioni a Madrid tramite il Piano Reside). L’impatto è differenziato: benefici attesi sul residenziale stabile, ma effetti di breve periodo sull’offerta privata rimangono incerti.

Costruzioni: segnali di ripresa, ma pipeline ancora insufficiente nei poli caldi

I permessi di nuova costruzione hanno superato 45.000 unità fino ad aprile 2025 (+8,6% a/a), segnale di reattivazione dell’offerta. Tuttavia, i tempi tecnico-autorizzativi e i costi di costruzione fanno sì che l’immissione di stock non colmi ancora i gap nei mercati più sotto pressione.

Domanda estera: torna la coda lunga degli acquirenti internazionali

Il 2025 segna nuovi massimi di compravendite con acquirenti stranieri: 21.525 nel 1° trim. 2025 (record storico per un Q1) e 24.122 nel 2° trim. 2025 (+11% a/a). Nel lusso, oltre il 90% degli acquisti è effettuato da stranieri, con forte presenza extra-UE e britannica nelle zone costiere.

Le mete più popolari restano Costa del Sol, Alicante/Costa Blanca, Baleari, Canarie e alcuni quartieri “prime” di Madrid e Barcellona; i fattori chiave sono clima, connettività, qualità dei servizi e rendimenti da locazione nel medio periodo. (Inferenza basata su fonti sopra.)

Cosa aspettarsi nei prossimi 6–12 mesi

  • Prezzi: scenario base di ulteriore crescita, ma più selettiva (single-digit alto) con divari territoriali marcati. Le previsioni di inizio anno vedevano +4–5% nel 2025; i dati a metà anno sono più forti, specie sull’usato.
  • Mutui: con Euribor più basso e banche attive, volumi sostenuti e possibile ulteriore migrazione verso tasso fisso in chiusura d’anno.
  • Affitti: pressione al rialzo ancora presente per scarsità di offerta; i canoni potrebbero stabilizzarsi solo dove la nuova costruzione (o incentivi alla locazione a lungo termine) sblocca stock.
  • Rischi: accessibilità (rapporto rata/reddito alto per i giovani), incertezza regolatoria locale (zone “tese”, limiti ai turistici), e ritardi nella pipeline edilizia.

Implicazioni pratiche per operatori e famiglie

  • Acquirenti-prima casa: tassi più favorevoli aiutano, ma budget e tempi vanno pianificati con attenzione; l’usato offre oggi la maggiore disponibilità e velocità di chiusura.
  • Investitori buy-to-let: il vuoto d’offerta nel lungo termine sostiene i canoni, ma va monitorato il quadro locale (zone “tese”, vincoli sugli affitti turistici) e l’evoluzione dei costi di gestione.
  • Sviluppatori: finestra ancora favorevole con domanda strutturale nelle principali aree urbane e costiere; attenzione a tempi autorizzativi, costi e mix di prodotto (tagli medio-piccoli ed efficienza energetica restano premiati).