Burocrazia spagnola per i mutui

Ecco una guida pratica e aggiornata per ottenere un mutuo in Spagna da italiano (non residente).

Indice

1) Requisiti chiave (prima di cercare la casa)

  • NIE (Número de Identificación de Extranjero). È il codice fiscale per stranieri ed è indispensabile per comprare e per il mutuo. Puoi ottenerlo in Spagna (Policía/Extranjería) o al consolato spagnolo in Italia.
  • Conto bancario spagnolo (non residenti). Le banche lo aprono con passaporto/ID UE (spesso chiedono anche prova di indirizzo e certificato di non residente).
  • Documenti reddituali italiani. Le banche chiedono buste paga/cessione redditi, dichiarazioni (730/Redditi), estratti conto, eventuale credit report (CRIF o equivalente). Spesso servono traduzioni giurate in spagnolo e, per alcuni atti, apostille.

Tip: prepara un unico PDF per ciascun documento (in spagnolo), con traduzione asseverata; velocizza molto l’istruttoria.

2) Quanto finanziano ai non residenti?

In Spagna i non residenti ottengono normalmente il 60–70% del minore tra prezzo e valore di tasación (perizia). Esempi pubblici:

  • CaixaBank (HolaBank): fino al 70% per non residenti.
  • HelpMyCash (comparatore): non residenti fino al 70% (residenti tipicamente 80%).

Cosa significa in pratica? Dovrai coprire almeno ~30% di anticipo + imposte e spese di acquisto (vedi sotto).

3) Tassi, durata e perizia

  • Tipi di tasso: fissi o variabili (indicizzati all’Euríbor 12m). I non residenti pagano in media un tasso leggermente più alto rispetto ai residenti.
  • Durata tipica: fino a 25–30 anni a seconda della banca/prodotto.
  • Perizia (tasación) “ECO”. Obbligatoria, fatta da società omologate; validità 6 mesi secondo l’Orden ECO/805/2003.

4) Imposte e spese di acquisto (indicazioni 2025)

Dipendono dal tipo di immobile:

Se compri “usato” (seconda mano)

  • Paghi l’ITP (imposta di trasferimento), aliquota fissata da ciascuna Comunidad Autónoma (es. 6–10% tipicamente; verifica locale).

Se compri “nuovo” (da costruttore)

  • Paghi IVA 10% (o 4% per alcune VPO) + imposta di AJD sull’atto di compravendita (aliquota regionale).

Spese mutuo

  • AJD sull’atto di mutuo: per legge lo paga la banca (per i nuovi mutui dal 10 novembre 2018).
  • Notaio, Registro, Gestoría, perizia: costi regolati/di mercato, variabili per prezzo immobile e banca.

Esempio guida (HolaBank): consiglia di prevedere 12–15% extra oltre all’anticipo per imposte e spese.

5) Passi operativi (timeline tipica)

  1. NIE + conto spagnolo. Fai il NIE (anche tramite consolato) e apri un conto non residenti.
  2. Pre-qualifica con banca o broker (italiano/inglese/spagnolo). Carichi i documenti tradotti.
  3. Propuesta/Term sheet e FEIN/FIAE (informativa precontrattuale prevista dalla Ley 5/2019).
  4. Periodo di riflessione obbligatorio: 10 giorni naturali prima della firma, con colloquio gratuito in notaría per verificare che capisci condizioni e rischi.
  5. Tasación dell’immobile. Valida 6 mesi.
  6. Firma del mutuo e della compravendita (di solito stesso giorno, due atti separati). L’AJD del mutuo lo paga la banca; tu paghi imposte di compravendita (IVA/ITP + eventuale AJD compravendita su nuovo), notaio/registro/gestoría.

6) Cosa guardano le banche (da non residente)

  • Rapporto rata/reddito sostenibile (in Spagna spesso si mira a restare ≤30–35%).
  • Stabilità lavorativa e storico reddituale (almeno 1–2 anni).
  • Indebitamento pre-esistente in Italia/altrove.
  • Credit report del Paese d’origine e coerenza tra entrate e flussi bancari.

7) Errori frequenti (e come evitarli)

  • Sottostimare le spese: oltre al 30–40% di anticipo, calcola un ulteriore 10–15% per imposte/spese.
  • Documenti non conformi: prepara traduzioni giurate e, quando richiesto, apostille sui documenti pubblici stranieri.
  • Perizia scaduta: ricorda la validità 6 mesi.
  • Ignorare i tempi legali: rispetta i 10 giorni tra consegna FEIN/FIAE e firma.

8) Domande rapide

Posso chiedere il mutuo senza residenza fiscale in Spagna? Sì: esistono mutui per non residenti, normalmente fino al 70% LTV.

Serve il “golden visa”? No per cittadini UE (Italia). Le recenti modifiche hanno eliminato i golden visa immobiliari per extra-UE, ma non toccano i diritti dei cittadini UE.

La banca può far pagare a me l’AJD del mutuo? No, per i nuovi mutui l’AJD del mutuo è a carico della banca per normativa statale.

9) Checklist documentale per italiani (non residente)

  • Passaporto o carta d’identità + NIE.
  • Prove di reddito (buste paga/contratto, CUD/730/Modello Redditi).
  • Estratti conto ultimi 6–12 mesi.
  • Eventuali attestazioni CRIF/centrale rischi.
  • Certificato di residenza fiscale italiana (talvolta richiesto).
  • Traduzioni giurate in spagnolo e apostille dove necessario.

10) Dove iniziare (risorse utili)

  • Normativa ipoteche (Ley 5/2019): diritti del mutuatario, FEIN/FIAE, riflessione 10 giorni.
  • Perizie “ECO” e validità: quadro ufficiale.
  • Esempi di offerte non residenti: CaixaBank HolaBank (70%).
  • Imposte acquisto casa 2025 (IVA/ITP/AJD): riferimenti aggiornati.
  • AJD del mutuo a carico banca (dal 2018): base legale.

Conclusione

Per un italiano non residente il mutuo in Spagna è fattibile: prepara per tempo NIE, conto spagnolo, documentazione tradotta, pianifica anticipo 30–40% e spese 10–15%. Confronta più banche o valuta un broker specializzato su non residenti per ottimizzare LTV, tasso e tempi.